Ein Haus verkauft man selten öfter als ein- oder zweimal im Leben. Die meisten unserer Kunden kommen mit denselben Fragen zu uns: Wo fange ich an, was brauche ich, wie lange dauert das, was kostet es. Hier ist der Ablauf, wie wir ihn seit über fünfzig Jahren am Chiemsee begleiten.
Schritt 1: Die Entscheidung und der Zeitplan
Bevor irgendetwas passiert, lohnt sich ein Blick auf den eigenen Zeitplan. Ziehen Sie um und brauchen den Erlös für den Kauf? Verkaufen Sie aus einer Erbschaft mit mehreren Beteiligten? Soll das Haus noch bewohnt bleiben, bis der Käufer feststeht? Diese Fragen bestimmen, wie wir vermarkten. Ein Haus, das leer steht, lässt sich anders zeigen als eines, in dem noch gelebt wird. Beides funktioniert, aber der Plan muss dazu passen.
Schritt 2: Die Bewertung
Wir kommen vorbei, gehen mit Ihnen durchs Haus und über das Grundstück, sehen uns Bauunterlagen und Zustand an und vergleichen mit Verkäufen, die wir in der Umgebung begleitet haben. Daraus entsteht ein Marktwert, der realistisch ist. Nicht der höchste denkbare Preis, sondern der, zu dem das Haus in angemessener Zeit einen Käufer findet.
Das ist wichtiger, als es klingt. Ein zu hoher Einstiegspreis kostet am Ende Geld: Das Haus steht Monate im Portal, Interessenten werden misstrauisch, und die Preissenkung fällt später größer aus, als der realistische Preis von Anfang an gewesen wäre. Die Bewertung bei uns ist kostenlos und unverbindlich.
Schritt 3: Die Unterlagen
Für den Verkauf brauchen Sie eine Reihe von Dokumenten. Wir helfen beim Zusammentragen und besorgen fehlende Unterlagen bei Gemeinde, Landratsamt oder Grundbuchamt:
- Grundbuchauszug, aktuell, nicht älter als drei Monate
- Flurkarte und Lageplan
- Baupläne, Baugenehmigung und Wohnflächenberechnung
- Energieausweis, der bei Besichtigungen vorliegen muss
- Nachweise über Sanierungen, Heizung, Dach, Fenster
- Bei Wohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Wirtschaftsplan
- Grundsteuerbescheid und Gebäudeversicherung
Schritt 4: Exposé und Vermarktung
Wir lassen professionell fotografieren, bei größeren Grundstücken auch aus der Luft, und erstellen ein Exposé, das ehrlich beschreibt, was das Haus ist. Am Chiemsee zählt die Lage: Wie weit zum See, welcher Blick, welche Anbindung. Das gehört ins Exposé, ebenso wie Zustand und Sanierungsbedarf. Käufer, die überrascht werden, springen ab.
Vor der Portalanzeige sprechen wir unsere Vormerkkunden an. Wer sich bei uns für Chieming, Seebruck oder Übersee gemeldet hat, erfährt von Ihrem Haus zuerst. Viele Verkäufe am See kommen so zustande, ohne dass das Haus je öffentlich inseriert wird. Wenn das nicht reicht, folgen ImmoScout24, Immowelt und unsere eigene Website.
Schritt 5: Besichtigungen und Verhandlung
Wir führen die Besichtigungen und filtern vorab: Wer ernsthaft interessiert ist und die Finanzierung geklärt hat, bekommt einen Termin. Massenbesichtigungen machen wir nicht. Bei Kaufinteresse prüfen wir die Bonität und verhandeln in Ihrem Auftrag. Sie entscheiden, wir beraten.
Schritt 6: Der Notartermin
In Deutschland braucht jeder Immobilienkauf einen Notar. Wir bereiten den Kaufvertrag mit dem Notariat vor, stimmen Übergabetermin, Zahlungsmodalitäten und eventuell Nießbrauch oder Wohnrecht ab. Beim Termin liest der Notar den Vertrag vor, beide Seiten unterschreiben. Der Kaufpreis fließt erst, wenn die Auflassungsvormerkung im Grundbuch steht, in der Regel vier bis acht Wochen später.
Schritt 7: Übergabe
Nach Zahlungseingang übergeben wir das Haus mit Protokoll: Zählerstände, Schlüssel, Unterlagen. Ab dann ist der Käufer verantwortlich. Für Sie ist der Verkauf abgeschlossen.
Wie lange dauert das Ganze?
Bei realistischem Preis vom ersten Gespräch bis zum Notartermin in der Regel drei bis fünf Monate, plus vier bis acht Wochen bis zur Übergabe. Gut gepflegte Häuser in gefragten Lagen gehen schneller, Objekte mit Sanierungsbedarf oder in höheren Preisklassen brauchen länger, weil der Käuferkreis kleiner ist.
Was kostet der Verkauf?
Die Maklerprovision wird in Bayern seit 2020 bei Verkäufen an Privatpersonen in der Regel geteilt: Käufer und Verkäufer tragen je die Hälfte. Die Höhe vereinbaren wir mit Ihnen im Auftrag. Dazu kommen Kosten für Unterlagen, die Sie ohnehin brauchen, wie Energieausweis und Grundbuchauszug. Notar und Grundbuch zahlt der Käufer. Wenn Sie das Haus weniger als zehn Jahre besitzen und nicht selbst bewohnt haben, kann Spekulationssteuer anfallen. Das klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater.
Die drei häufigsten Fehler
- Zu hoch einsteigen. Der Preis, den der Nachbar angeblich bekommen hat, ist selten der, der im Vertrag stand.
- Mängel verschweigen. Was der Käufer später entdeckt, kostet mehr als eine ehrliche Angabe im Exposé.
- Ohne Plan an mehrere Makler geben. Dasselbe Haus bei drei Büros mit drei Preisen wirkt auf Käufer wie ein Notverkauf.
